انحلال قرارداد

انحلال فقط و فقط در عقود صحیح رخ می‌دهد؛ یعنی عقد صحیح پس از مدتی ممکن است از بین برود؛ که به آن انحلال می‌گویند.

تفاوت انحلال و بطلان

انحلال در عقد صحیح اتفاق می‌افتد، اما بطلان مربوط به عقدی است که اصلا به وجود نیامده است. عقد باطل از ابتدا باطل است؛ مانند بچه ای که مرده به دنیا بیاید.

انحلال فقط به سه طریق صورت می‌پذیرد:

– اقاله

– فسخ

– حکم قانون

اقاله یا تفاسخ

اقاله در اصطلاح فقه، درخواست و موافقت با فسخ معامله است؛ یعنی اگر کسی بعد از خریدن یا فروش کالایی، پشیمان شده و از فروشنده یا خریدار درخواست بههم زدن معامله (فسخ و رفع عقد) را کند و فروشنده یا خریدار این درخواست را قبول کند، این عمل را اقاله گویند. اقاله در معامله، همان ترک و عفو و درگذشتن است.

اقاله یعنی توافق طرفین در برهم زدن عقد.

فسخ یا ایقاع

برهم زدن عقد با یک اراده، فسخ (ایقاع) است.

تفاوت فسخ با اقاله:

فسخ ایقاع (با یک اراده) و اقاله (اجتماع دو اراده) است ؛
اقاله فقط در عقود لازم است، اما فسخ هم در عقود لازم است و هم در عقود جایز.

حکم قانون (انفساخ یا منفسخ)

گاهی اوقات یک حادثه ای رخ می‌دهد و قانون سبب آن حادثه حکم به انحلال عقد می‌دهد. به عبارت دیگر، اراده ای در آن نیست و کسی خواهان انحلال عقد نیست؛ و این یک دلیل قهری است که با آن انفساخ می‌گویند. انفساخ هم در عقود جایز و هم در عقود لازم اتفاق می‌افتد.

ماده 954 قانون مدنی:

کلیه عقود جائزه به موت احد طرفین منفسخ میشود و همچنین به سفه در مواردی که رشد معتبر است.

نکته: کاربرد الفاظ «باطل شدن، باطل می‌شود و باطل کردن» برای عقود صحیح اشتباه است. عقدی که به طور صحیح واقع بشود، هرگز باطل نمی‌شود؛ فقط ممکن است منفسخ، اقاله و یا فسخ بشود.

انحلال قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

پس از پیش فروش

ماده ۴۵۴ قانون مدنی: هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.

ماده ۴۵۵ قانون مدنی: اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد.

حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت اقدام کند. در صورت مشاهده چنین تخلفاتی مالک می‌تواند اقدام به فسخ کند:

تاخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت تعیین شده در قرارداد
تاخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمانبندی در قرارداد
انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی
عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه‌ها، طرح‌های اجرایی، فروش و پیش فروش

حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که مالک نیز در انجام تعهدات خود مانند عدم تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت، سازنده می‌تواند اقدام فسخ قرارداد مشارکت کند.

معمولاً در قرارداد مشارکت ساخت، افراد با دلایل زیر دادخواست فسخ قرارداد به دادگاه ارائه می‌دهند، تا قانون در این شرایط قضاوت کند و رای حق فسخ را اعلام نماید:

فسخ به علت شرط فسخ
فسخ به علت تخلف از شرط
فسخ به علت فوت سازنده
فسخ به علت ورشکستگی سازنده
فسخ به علت توقیف یا مصادره ملک
فسخ به علت فورس ماژور
فسخ به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت

منبع:

کتاب اصول و مبانی قراردادهای ساختمانی

انحلال قرارداد

انحلال قرارداد