۱. صورت مجلس تفکیکی چیست؟ (تعریف دقیق و کاربردی)

صورت مجلس تفکیکی یک سند رسمی و حاکمیتی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود. این سند به طور دقیق مشخص می‌کند که یک ملک با پلاک ثبتی اصلی (ملک مادر) به چند قطعه یا واحد مستقل (مانند آپارتمان، انباری، پارکینگ) تقسیم شده است.

این سند شامل چه اطلاعاتی است؟

• مُفروزات (بخش‌های اختصاصی): مساحت دقیق و حدود اربعه (چهار جهت اصلی) هر واحد آپارتمان یا مغازه.
• مُشاعات (بخش‌های مشترک): مساحت و موقعیت فضاهایی که همه مالکین حق استفاده از آن را دارند؛ مانند راه‌پله، آسانسور، حیاط، لابی و پشت‌بام.
• پلاک‌های فرعی: به هر واحد اختصاصی یک شماره پلاک فرعی جدید اختصاص داده می‌شود.
• حقوق ارتفاقی: هرگونه حقی مانند حق عبور که برای یک واحد بر دیگری تعریف شده باشد.

نکته طلایی: این سند، خودِ سند مالکیت نیست، بلکه نقشه راه و مجوز قانونی برای صدور اسناد مالکیت تک برگی مجزا برای هر واحد است.

۲. چرا اخذ این سند برای هر مالکی یک ضرورت است؟

• تثبیت مالکیت مستقل: به هر واحد هویت ثبتی مستقل می‌بخشد.
• امکان معاملات قانونی: امکان فروش، رهن، اجاره و هرگونه معامله قانونی روی هر واحد به صورت مجزا فراهم می‌شود.
• افزایش ارزش ملک: املاک دارای سند تفکیکی شده، ارزش و نقدشوندگی بسیار بالاتری دارند.
• جلوگیری از اختلافات: با تعیین دقیق بخش‌های اختصاصی و مشترک، از بروز اختلافات آتی بین مالکین جلوگیری می‌کند.
• اخذ وام و تسهیلات بانکی: بانک‌ها برای ارائه وام، سند مالکیت شش دانگ مجزا را طلب می‌کنند که پیش‌نیاز آن، صورت مجلس تفکیکی است.

۳. مراحل اخذ صورت مجلس تفکیکی (راهنمای گام به گام ۱۴۰۴)

این فرآیند یک مسیر مشخص اداری-فنی دارد. با دنبال کردن این گام‌ها، مسیر برای شما هموارتر خواهد شد.

1. گام اول: مراجعه به شهرداری و اخذ «گواهی پایان کار»

   این اولین و مهم‌ترین قدم است. شهرداری با بررسی ملک، تطبیق آن با پروانه ساخت و ضوابط شهرسازی، و پس از تسویه حساب عوارض و رسیدگی به تخلفات احتمالی (در کمیسیون ماده ۱۰۰)، گواهی پایان کار را صادر می‌کند. توصیه کاربردی: قبل از هر اقدامی، از تسویه حساب کامل با شهرداری و عدم وجود تخلف ساختمانی اطمینان حاصل کنید.

2. گام دوم: تهیه نقشه تفکیکی توسط کارشناس ذی‌صلاح

   با در دست داشتن گواهی پایان کار، باید از یک کارشناس رسمی دادگستری (رشته امور ثبتی) یا مهندس نقشه‌بردار عضو نظام مهندسی بخواهید تا نقشه تفکیکی ملک را تهیه کند. این نقشه، فایل کامپیوتری و نسخه فیزیکی ممهور شده به شما تحویل داده می‌شود.

3. گام سوم: تشکیل پرونده در اداره ثبت اسناد و املاک

   با تمام مدارک به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست تفکیک را ثبت می‌کنید.

4. گام چهارم: بررسی ثبتی و بازدید میدانی

   کارشناسان اداره ثبت، پرونده و نقشه‌ها را با سوابق موجود تطبیق می‌دهند. سپس یک بازدید میدانی توسط نماینده و نقشه‌بردار ثبت برای اطمینان از صحت نقشه انجام می‌شود.

5. گام پنجم: تنظیم و امضای نهایی صورت مجلس تفکیکی

   پس از تایید همه مراحل، پیش‌نویس صورت مجلس توسط رئیس اداره ثبت آماده و برای امضای مالک (یا نماینده قانونی او) و نماینده ثبت، نهایی می‌شود. تبریک! با امضای این سند، تفکیک ملک شما به رسمیت شناخته شد.

6. گام ششم: صدور اسناد مالکیت تک برگی

   پس از این مرحله، می‌توانید با مراجعه به یک دفتر اسناد رسمی، سند مادر را باطل کرده و بر اساس اطلاعات صورت مجلس تفکیکی، درخواست صدور سند تک برگی مجزا برای هر واحد را بدهید.

۴. مدارک دقیق مورد نیاز برای تفکیک سند کدامند؟

• مدارک هویتی مالک/مالکین: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی.
• اصل سند مالکیت ملک مادر (سند منگوله‌دار یا تک برگی).
• اصل گواهی پایان کار از شهرداری.
• نقشه تفکیکی ملک (فایل CD و نسخه چاپی ممهور).
• تکمیل فرم درخواست تفکیک در اداره ثبت.
• گواهی انحصار وراثت (در صورتی که ملک ورثه‌ای باشد).

۵. هزینه و مدت زمان اخذ صورت مجلس تفکیکی در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟

مدت زمان: این فرآیند بسیار وابسته به سرعت عمل شهرداری و اداره ثبت منطقه شماست. به طور میانگین، از زمان اخذ پایان کار تا صدور صورت مجلس تفکیکی، بین ۴ ماه تا بیش از ۱ سال زمان نیاز است.

هزینه: هزینه‌ها شامل چند بخش است: هزینه کارشناس نقشه‌بردار که بسته به متراژ و پیچیدگی ملک متغیر است، هزینه‌های دولتی در اداره ثبت که بر اساس تعرفه‌های قانونی محاسبه می‌شود و هزینه صدور سند تک برگی که در دفاتر اسناد رسمی و بر اساس تعرفه پرداخت می‌گردد. تخمین کلی: برای یک آپارتمان چند واحدی متوسط، باید چند ده میلیون تومان هزینه برای کل فرآیند در نظر گرفت. استعلام دقیق هزینه‌ها از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، کارشناسان رسمی و دفاتر اسناد رسمی توصیه می‌شود.

۶. تفاوت حیاتی بین «تفکیک»، «افراز» و «تقسیم» چیست؟