قرارداد مشارکت در ساخت، پلی است میان رویای نوسازی یک ملک کلنگی و واقعیت یک آپارتمان مدرن و ارزشمند. اما در قلب این توافق، یک چالش بزرگ و حیاتی وجود دارد که می‌تواند کل پروژه را به موفقیت برساند یا به بن‌بست بکشاند: نحوه تقسیم واحدها. این مقاله، راهنمای کامل و نهایی شما برای درک تمام زوایا، روش‌ها و نکات حقوقی تقسیم سهم در این قرارداد سرنوشت‌ساز است. با ما همراه باشید تا با آگاهی کامل، بهترین تصمیم را برای سرمایه خود بگیرید.

بخش اول: درک فلسفه تقسیم - آورده‌ها چه هستند؟

قبل از هر فرمول و محاسبه‌ای، باید منطق اصلی تقسیم را درک کنیم. در قرارداد مشارکت در ساخت، دو طرف اصلی داریم:

• مالک (یا مالکین): آورده اصلی او، ارزش زمین (عرصه) است. این با ارزش‌ترین دارایی پروژه محسوب می‌شود.
• سازنده (مجری): آورده او شامل سرمایه، تخصص فنی، هزینه‌های ساخت، و ریسک پروژه است. این هزینه‌ها شامل موارد زیر می‌شود:
  • هزینه‌های جواز، تراکم و شهرداری
  • هزینه‌های طراحی و مهندسی
  • هزینه‌های کامل ساخت و ساز (از تخریب تا نازک‌کاری)
  • هزینه‌های اداری، بیمه و مالیات
  • سود سازنده و هزینه‌های بالاسری (Overhead)

بخش دوم: روش‌های متداول تقسیم سهم‌الشرکه

هیچ قانون ثابتی برای تعیین درصد مشارکت وجود ندارد و همه چیز به توافق طرفین بستگی دارد. اما سه روش اصلی و مرسوم برای این کار وجود دارد:

روش اول: تقسیم درصدی (رایج‌ترین روش)

در این روش، کل ارزش پروژه (زمین + هزینه ساخت) محاسبه شده و سهم هر طرف به صورت درصدی مشخص می‌شود. این درصد می‌تواند به شکل‌های مختلفی باشد:

• مشارکت 60 به 40 به نفع مالک: معمولاً در مناطقی که ارزش زمین بسیار بالاست، مالک سهم بیشتری می‌برد.
• مشارکت 50 به 50: در مناطقی که ارزش زمین و هزینه‌های ساخت تقریباً برابر است.
• مشارکت 60 به 40 به نفع سازنده: در مناطقی که ارزش زمین پایین‌تر بوده و سازنده قصد دارد با ساخت یک برند لوکس، ارزش افزوده بالایی ایجاد کند.

روش دوم: تقسیم واحدی و پرداخت بلاعوض

گاهی اوقات، به دلیل پیچیدگی‌ها یا برای ایجاد توازن در درصدها، سازنده مبلغی را در ابتدای قرارداد به عنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت می‌کند. این مبلغ در واقع پیش‌خریدی جزئی از سهم مالک است تا درصد نهایی مشارکت به نفع سازنده تغییر کند.

روش سوم: روش ترکیبی و توافقی

در پروژه‌های بزرگ و خاص، ممکن است طرفین از روش‌های ترکیبی استفاده کنند. برای مثال، علاوه بر تقسیم واحدها، واحدهای تجاری یا پارکینگ‌های اضافه به یکی از طرفین تعلق گیرد یا سود حاصل از فروش واحدها طبق درصد متفاوتی تقسیم شود.

بخش سوم: عوامل کلیدی و تاثیرگذار بر نسبت تقسیم 🔑

• ارزش منطقه‌ای زمین (Location, Location, Location!): اصلی‌ترین فاکتور. هرچه ملک در منطقه گران‌قیمت‌تری باشد، سهم مالک بالاتر می‌رود.
• ابعاد و جواز ملک: عرض ملک (بر)، وجود اصلاحی، و میزان تراکم مجاز ساخت (تعداد طبقات) تاثیر مستقیم بر ارزش پروژه و در نتیجه، بر درصد تقسیم دارد.
• برند و رزومه سازنده: سازنده‌های معتبر و خوش‌نام که ساختمان‌های لوکس و باکیفیت می‌سازند، معمولاً سهم بیشتری طلب می‌کنند، زیرا برند آنها به ملک ارزش افزوده می‌دهد.
• سطح و کیفیت مصالح (متریال): نوع مصالحی که در قرارداد ذکر می‌شود (از شیرآلات و کابینت تا نما و تاسیسات) مستقیماً بر هزینه ساخت و در نتیجه بر سهم سازنده تاثیر دارد.
• امکانات ویژه و مشاعات: وجود امکاناتی مانند استخر، سونا، روف گاردن، سالن ورزش و لابی مجلل، هزینه ساخت را بالا برده و سهم سازنده را افزایش می‌دهد.
• تعهدات زمانی و جرائم تاخیر: شرایط زمانی پروژه و میزان جرائم تعیین شده برای تاخیر در تحویل نیز می‌تواند در مذاکرات تقسیم سهم موثر باشد.

بخش چهارم: انتخاب واحدها - چالش شیرین پس از توافق

توافق بر سر درصد، پایان ماجرا نیست. مرحله بعدی، انتخاب خود واحدهاست. واحدهای یک ساختمان از نظر طبقه، نور، جهت (شمالی یا جنوبی) و منظره، ارزش یکسانی ندارند. برای تقسیم عادلانه واحدها، از روش‌های زیر استفاده می‌شود:

• انتخاب چرخشی یا یکی در میان: ساده‌ترین روش. پس از تعیین سهم هر طرف (مثلاً 6 واحد مالک، 4 واحد سازنده)، انتخاب واحدها به نوبت انجام می‌شود. معمولاً اولین انتخاب با طرفی است که سهم بیشتری دارد.
• امتیازبندی و مرغوبیت‌سنجی: در این روش حرفه‌ای، قبل از شروع ساخت، تمام واحدها بر اساس فاکتورهایی مانند طبقه، متراژ، نورگیری و... امتیازدهی می‌شوند. سپس هر طرف بر اساس درصد سهم خود، از مجموع امتیازات، واحدها را برمی‌دارد. این روش اختلافات آینده را به حداقل می‌رساند.
• توافق از پیش تعیین شده: بهترین و شفاف‌ترین روش. در همان ابتدای قرارداد، در یک جدول مشخص می‌شود که کدام واحدها (مثلاً طبقات 1، 3 و 5) به مالک و کدام‌ها (مثلاً 2، 4 و 6) به سازنده تعلق می‌گیرد. این جدول ضمیمه قرارداد اصلی می‌شود.

بخش پنجم: اشتباهات مهلک در تقسیم واحدها که باید از آنها دوری کنید

• عدم ارزیابی دقیق ملک: قیمت‌گذاری زمین به صورت تخمینی و غیرکارشناسی، پایه و اساس تقسیم را اشتباه می‌چیند.
• شفاف نبودن هزینه‌های ساخت: کلی‌گویی در مورد هزینه‌ها و نوع مصالح، راه را برای سوءاستفاده باز می‌گذارد. تمام جزئیات باید مکتوب شوند.
• نادیده گرفتن تورم: هزینه‌های ساخت در طول زمان افزایش می‌یابد. در قرارداد باید بندی برای تعدیل هزینه‌ها (معمولاً بر اساس شاخص‌های رسمی) در نظر گرفته شود.
• توافق شفاهی: هرگز، هرگز و هرگز به توافقات شفاهی در مورد تقسیم واحدها یا پرداخت بلاعوض اکتفا نکنید. همه چیز باید مستند و امضا شود.
• عدم مشورت با وکیل متخصص: قرارداد مشارکت در ساخت یک سند حقوقی پیچیده است. تنظیم و بررسی آن بدون حضور یک متخصص در امور ملکی، ریسک بسیار بزرگی است.

پرسش‌های متداول (FAQ)

جمع‌بندی نهایی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، بیش از آنکه یک محاسبه ریاضی باشد، یک هنر مذاکره و یک فرآیند حقوقی دقیق است. کلید موفقیت شما در این مسیر، کسب آگاهی کامل، ارزیابی دقیق آورده‌ها، شفاف‌سازی تمام جزئیات و تدوین یک قرارداد مستحکم با مشاوره حقوقی است. با در نظر گرفتن نکات این مقاله، می‌توانید با دیدی باز و اطمینان خاطر، قدم در این راه پرسود بگذارید و از سرمایه خود به بهترین شکل ممکن محافظت کنید.