نکات بخشنامه الزامات کاربردی و ساده سازی شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
نکات بخشنامه الزامات کاربردی و ساده سازی شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
در سال 1403 با تصویب و لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انقلابی عظیم در سیستم معاملات و قراردادهای مرتبط با املاک و مستقلات رخ داد. در این راستا در شهریور 1404 بخشنامه الزامات کاربردی و ساده‌سازی شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بخشنامه شماره ۸۵۹۴/۱۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۶ دادگستری کل استان تهران منتشر شد که در ادامه نکات بخشنامه الزامات کاربردی و ساده سازی شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ارایه شده است.
Milad Baripour
تحلیل تخصصی بخشنامه شماره ۸۵۹۴/۱۰ دادگستری کل استان تهران درباره اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»
فهرست مطالب
مقدمه
تحول در نظام حقوقی معاملات ملکی ایران طی سال‌های اخیر با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و گسترش اسناد حدنگار (تک‌برگ) وارد مرحله‌ای نوین شده است. بخشنامه شماره ۸۵۹۴/۱۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۶ صادره از سوی دادگستری کل استان تهران، یکی از مهم‌ترین اقدامات در جهت اجرایی‌سازی این قانون محسوب می‌شود. این بخشنامه با هدف ایجاد وحدت رویه، افزایش اعتبار اسناد رسمی و حذف دعاوی مبتنی بر اسناد عادی تنظیم شده و آثار گسترده‌ای بر نظام حقوقی، کیفری و اقتصادی کشور دارد.
مبانی قانونی
در تحلیل این بخشنامه ضروری است به منابع زیر اشاره شود:
- اصل اعتبار اسناد رسمی: مواد مرتبط قانون ثبت، از جمله ماده ۲۲ و مواد ۴۶ـ۴۸.
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۰): تصریح به الزامی بودن ثبت رسمی معاملات غیرمنقول.
- قانون مدنی: تمایز میان اسناد رسمی و عادی (مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۹۳).
- قانون آیین دادرسی مدنی: بار اثبات دعوی و تبعات وجود سند رسمی (ماده ۱۹۷).
تحلیل محتوای بخشنامه
۱. عدم قابلیت استماع دعاوی مبتنی بر اسناد عادی
چنانچه ملک دارای سند تک‌برگ (حدنگار) باشد، دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند رسمی، اثبات یا تنفیذ معامله، خلع ید و اجرای تعهدات قراردادی با استناد به اسناد عادی مسموع نخواهند بود. این مقرره به نحو مؤثری اصل قطعیت و اعتبار اسناد رسمی را تقویت می‌کند و از تراکم دعاوی ناشی از اسناد دستی می‌کاهد.
۲. ابطال شکایات کیفری مبتنی بر اسناد عادی
در حوزه کیفری نیز، شکایاتی مانند فروش مال غیر یا جعل که صرفاً مبتنی بر سند عادی باشند در صورتی که ملک سند تک‌برگ داشته باشد، قابلیت استماع ندارند. بدیهی است که در صورت وجود ادله مستقل کیفری یا مدنی (غیر از سند عادی) همچنان امکان رسیدگی وجود خواهد داشت.
۳. محدودیت اعمال حقوقی بلندمدت با اسناد عادی
اعمال حقوقی مانند اجاره، رهن، پیش‌فروش یا انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال، در صورت تنظیم به‌صورت سند عادی، غیرقابل استماع هستند؛ بنابراین روابط حقوقی بلندمدت باید در بستر رسمی منعقد شوند تا قابلیت اجرایی و پذیرش در محاکم و مراجع اجرایی داشته باشند.
۴. الزام به تنظیم قرارداد از طریق سامانه واسط «کاتب»
بخشنامه تأکید می‌کند که پیش‌نویس‌ها و قراردادهای مربوط به املاک دارای سند تک‌برگ باید از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) تنظیم شوند. این الزام نهادی، نقش پیشگیرانه در جلوگیری از جعل و معاملات معارض دارد و پیوستگی الکترونیکی ثبت را برقرار می‌سازد.
۵. محدودیت در حق فسخ نسبت به اشخاص ثالث
در انتقال به شخص ثالث، حتی در صورتی که فروشنده اول حق فسخ داشته باشد، وی نمی‌تواند نسبت به اشخاص ثالث متصرف قراردادها را برهم زند؛ این قاعده در جهت حفاظت از ثبات معاملات و حمایت از بی‌اطلاع‌نبودن اشخاص ثالث قرار گرفته است.
آثار حقوقی و کیفری
در بخش حقوق خصوصی، بسیاری از دعاوی سنتی مبتنی بر اسناد عادی از دستور کار محاکم خارج می‌شوند و از سوی دیگر، در امور کیفری، شکایاتی که تنها مستند به اسناد دستی هستند قابلیت طرح نخواهند داشت؛ مگر ارائه ادله قابل اتکا و مستقل. همچنین حمایت از خریداران بی‌اطلاع (حسن نیت) برجسته می‌شود و اصل ثبات معاملات تقویت می‌گردد.
آثار اقتصادی و اجتماعی
بخشنامه پیامدهای مهمی در سطوح اقتصادی و اجتماعی خواهد داشت که از آن جمله‌اند:
- کاهش اختلافات و دعاوی قضایی در زمینه املاک؛
- افزایش اعتماد عمومی به نظام اسناد رسمی؛
- کاهش هزینه‌های دادرسی و اطاله دادرسی؛
- افزایش امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و املاک؛
- ممانعت نهادینه از زمین‌خواری و معاملات معارض.
نتیجه‌گیری
بخشنامه شماره ۸۵۹۴/۱۰ دادگستری کل استان تهران را می‌توان نقطه‌عطفی در گذار از نظام مبتنی بر اسناد عادی به نظام مبتنی بر اسناد رسمی حدنگار دانست. این اقدام نه‌تنها اعتبار سند رسمی را تثبیت می‌کند، بلکه از ایجاد دعاوی غیرضروری و بی‌پایه جلوگیری نموده و امنیت اقتصادی را ارتقا می‌دهد. با این حال برای تحقق کامل اهداف مذکور ضروری است زیرساخت‌های فنی-الکترونیکی، آموزش عمومی و هماهنگی میان دفاتر اسناد رسمی و دستگاه‌های قضایی فراهم گردد.
متن بخشنامه — الزامات کاربردی و ساده‌سازی شده
با توجه به صدور بیش از پنج میلیون سند تک‌برگ سبز‌رنگ، موضوعاتی که شعب دادسرا و محاکم در خصوص سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز‌رنگ) از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ می‌بایست رعایت کنند:
| ردیف | موضوع | قانون الزام به ثبت رسمی معاملات |
|---|---|---|
| ۱ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۲ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، دعوی ابطال سند رسمی با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۳ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، دعوی اثبات یا تنفیذ معامله با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۴ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، دعوی خلع ید با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۵ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، دعوی الزام به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۶ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هیچ دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص عمل حقوقی با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۷ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، شکایت انتقال و فروش مال غیر که با سند عادی انجام گردیده مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۸ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول که با سند عادی انجام گردیده مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۹ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هیچ شکایت کیفری با مستند سند عادی مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۰ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز‌رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه عقد رهن که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۱ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه انعقاد و عقود مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول که برای بیش از دو سال باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۲ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال مالکیت عین غیرمنقول برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۳ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی) برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۴ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۵ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه وقف برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۶ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه دعوی تخلیه ید برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۷ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه انعقاد عقد رهن برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۸ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه اجاره به شرط تملیک برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۱۹ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر نوع پیش‌فروش ساختمان که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۲۰ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، جمیع دعاوی راجع به اعمال حقوقی و ادله راجع به آن‌ها برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست؛ کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک |
| ۲۱ | در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع (برای بیش از دو سال) با مستند سند عادی مسموع نیست، و صرفاً استرداد عوضین، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین مسموع است و حکم به استرداد صادر می‌گردد. | ماده یک قانون و تبصره ۴ و ۶ ماده یک |
| ۲۲ | هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع با وجود سند مالکیت حدنگار (سند رسمی سبز رنگ) که به صورت سند عادی (برای بیش از دو سال) انجام گرفته باشد در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی قابل پذیرش نمی‌باشد. | ماده یک قانون |
| ۲۳ | دعوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول در صورتی که عمل حقوقی انتقال عین، حق یا منافع برای بیش از دو سال باشد و سند مالکیت حدنگار (سند رسمی تک‌برگ سبز) باشد پس از اظهارنامه مطابق تشریفات بند یک ماده یک قانون مسموع است. در غیر این صورت و عدم رعایت تشریفات تبصره یک، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و دارنده حق فسخ می‌تواند به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقل‌الیه رجوع نماید. | تبصره ۱ ماده یک قانون |
| ۲۴ | در صورتی که مورد معامله با سند مالکیت حدنگار (تک‌برگ سبز رنگ) به شخص ثالث منتقل گردد و در این انتقال، ناقل حق فسخ نداشته باشد، فروشنده اول نمی‌تواند با طرح دعوی موجب انحلال قراردادهای بعدی گردد. | تبصره ۱ ماده یک قانون |
| ۲۵ | هزینه تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت سند حدنگار (اسناد تک‌برگ سبز رنگ) تعیین تکلیف شده است؛ انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت خواهد بود. | تبصره دوم ماده یک قانون |
| ۲۶ | تنظیم پیش‌نویس قرارداد نسبت به جمیع معاملات سند مالکیت حدنگار (اسناد تک‌برگ سبز رنگ) می‌بایست از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد (سامانه واسط کاتب) انجام گردد؛ والا هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع منتهی به انتقال عین، حق یا منافع که برای بیش از دو سال باشد، دعوی آن در محاکم مسموع نیست. | ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک و ماده ۳ قانون و تبصره ۲ ماده ۳ قانون |
| ۲۷ | تنظیم پیش‌نویس قرارداد نسبت به جمیع معاملات اسناد مالکیت حدنگار (سند تک‌برگ سبز رنگ) می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (سامانه واسط کاتب) تنظیم گردد و سپس با حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی امضاء گردد؛ در صورت عدم حضور طرفین ظرف ۵ روز در دفاتر اسناد رسمی، معامله انجام‌شده فاقد آثار حقوقی است و دعوی راجع به آن به دلیل عدم وجود انعقاد عقد، مسموع نیست. | ماده ۱ قانون و تبصره ۴ ماده ۱ قانون، ماده ۳ قانون، ماده ۱۳ آیین‌نامه، ماده ۳ قانون |
برای استناد دقیق به بندها و تبصره‌ها، ارجاع به متن رسمی قانون و بخشنامه ضروری است.
متن کامل بخشنامه و رونوشت رسمی آن در اختیار مراجع قضایی و دفاتر اسناد رسمی استان تهران قرار دارد. برای استناد دقیق به بندهای قانونی و تبصره‌ها، ارجاع به متن رسمی بخشنامه و قانون ضرورت دارد.
نکات اجرایی کلیدی (خلاصه)
نکته اول: هرگونه معامله یا انتقال بلندمدت مرتبط با املاک دارای سند تک‌برگ باید در سامانه کاتب پیش‌نویس شده و سپس در دفتر اسناد رسمی امضا گردد؛ در غیر این صورت در محاکم قابلیت استناد نخواهد داشت.
نکته دوم: دعاوی مبتنی صرف بر اسناد عادی در مواجهه با سند تک‌برگ پذیرفته نمی‌شوند؛ بنابراین لازم است در پرونده‌ها به اسناد رسمی توجه شود و اگر ادلهٔ دیگر موجود است، مستندات تکمیلی ارائه گردد.
Milad Baripour
استراتژیست و مشاور تخصصی صنعت ساختمان
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
کتاب Built on Purpose – بتسی فور: نقشه راهی برای ساختن کسب‌وکاری با معنا
تغییر ناظر در پروژه های ساختمانی: مبانی حقوقی، الزامات فنی و چالش‌های اجرایی
خلاصه کتاب موفقیت و شانس
تحلیل جامع کتاب شکاف برند
راهنمای جامع و استراتژیک فورس ماژور در قراردادهای ساخت
صورت مجلس تفکیکی: راهنمای کامل مراحل و هزینه‌ها (۱۴۰۴)
این مقاله با عنوان
صورت مجلس تفکیکی: راهنمای کامل مراحل و هزینه‌ها (۱۴۰۴)
به بررسی جامع «صورت مجلس تفکیکی» می‌پردازد؛ سندی رسمی و کلیدی که توسط ادارات ثبت اسناد و املاک به منظور تقسیم قانونی یک ملک به واحدهای مستقل و قابل معامله صادر می‌گردد. اخذ این سند، پیش‌نیاز صدور اسناد مالکیت تک برگی مجزا بوده و نقشی حیاتی در تثبیت مالکیت، افزایش ارزش ملک و پیشگیری از اختلافات حقوقی ایفا می‌کند. فرآیند دریافت آن شامل مراحل مهمی چون اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، تهیه نقشه تفکیکی توسط کارشناس ذی‌صلاح و طی کردن مراحل اداری و فنی در اداره ثبت است. در متن کامل، به تفصیل به مدارک مورد نیاز، برآورد هزینه‌ها و زمان‌بندی در سال ۱۴۰۴، و همچنین تفاوت‌های مهم آن با مفاهیمی چون افراز پرداخته شده است تا راهنمایی کامل برای مالکین و سازندگان باشد.
دیدگاهتان را بنویسید