در فضای پرالتهاب کنونی و با توجه به احتمال بروز درگیری‌های نظامی گسترده، صنعت ساختمان ایران با یکی از پیچیده‌ترین چالش‌های حقوقی و اقتصادی خود روبرو است. قراردادهای مشارکت در ساخت که ذاتاً بر پایه «اعتماد» و «آینده‌نگری» بنا شده‌اند، در برابر شوک‌های خارجی مانند جنگ، شکننده به نظر می‌رسند.

بسیاری از مالکان و سازندگان تصور می‌کنند که با شروع جنگ، تمام تعهدات به حالت تعلیق در می‌آید و هیچ‌کس مسئولیتی ندارد. اما واقعیت حقوقی بسیار پیچیده‌تر است. آیا توقف کار به معنای رها کردن پروژه است؟ آیا خسارات وارده به سازنده تعلق می‌گیرد یا مالک؟ چگونه می‌توان در طوفان بحران، سرمایه و حقوق خود را حفظ کرد؟

این مقاله، نه یک تحلیل سطحی، بلکه یک نقشه راه حقوقی و استراتژیک است که توسط دکتر میلاد باری‌پور، با تکیه بر قانون مدنی، رویه قضایی دیوان عالی کشور و استانداردهای روز صنعت ساختمان تدوین شده است.

بخش اول: مبانی نظری و حقوقی فورس ماژور در حقوق ایران

برای درک چالش‌ها، ابتدا باید زبانی مشترک بین حقوق و صنعت ساختمان داشته باشیم. فورس ماژور (Force Majeure) یا «حوادث قهریه» تنها یک اصطلاح بازاری نیست، بلکه یک نهاد حقوقی با شرایط سخت‌گیرانه است.

نکته استراتژیک: در حقوق ایران، «مشکلات اقتصادی» یا «تورم» معمولاً فورس ماژور محسوب نمی‌شوند. اما «جنگ، بمباران و اشغال نظامی» مصداق بارز غلبه‌ناپذیری هستند. تفاوت کلیدی اینجاست که جنگ ممکن است تعلیق‌کننده باشد (کار بعداً از سر گرفته شود) یا تخریب‌کننده (انجام تعهد غیرممکن شود).

تمایز حقوقی: تعلیق در برابر انفساخ

این مهم‌ترین نقطه تصمیم‌گیری در پرونده‌های جنگ است:

• حالت تعلیق (Suspension): اگر خطر جنگ موقت باشد یا تخریب جزئی باشد، قرارداد زنده است. تعهدات معلق می‌شوند و پس از رفع خطر، از سر گرفته می‌شوند. در این حالت، «زمان تحویل» تمدید می‌شود.
• حالت انفساخ (Termination): اگر تخریب به گونه‌ای باشد که ادامه ساخت غیرممکن شود (مثلاً زمین زیر آوار رفته باشد)، قرارداد منحل می‌شود. در این حالت، تسویه حساب بر اساس «ارزش روز» انجام می‌شود، نه قیمت زمان عقد.

بخش دوم: تحلیل آسیب‌شناسانه از منظر مالکین

مالکان در خط مقدم نگرانی‌های مالی و امنیتی قرار دارند. چالش‌های اصلی آن‌ها عبارتند از:

۱. ریسک «بلاتکلیفی سرمایه» و «تعلیق بی‌پایان»

بزرگترین کابوس مالک، این است که پروژه متوقف شود و سال‌ها طول بکشد تا وضعیت عادی شود. اگر قرارداد سقف زمانی برای توقف قهریه نداشته باشد، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و در دام تعلیق دائمی گیر می‌کند.

راهکار استراتژیک: در قراردادهای جدید، باید بندی تحت عنوان «حق فسخ در صورت ادامه تعلیق بیش از X ماه» گنجانده شود.

۲. تکلیف وام‌های بانکی و بهره‌های مرکب

بسیاری از مالکان برای مشارکت، وام مسکن گرفته‌اند. واقعیت تلخ این است که بانک‌ها با فورس ماژور بین‌المللی یا داخلی کاری ندارند و اقساط باید پرداخت شود. اگر در قرارداد مشارکت قید شده باشد که «سازنده متعهد به پرداخت اقساط وام مالک تا زمان تحویل است»، در زمان جنگ آیا این تعهد ساقط می‌شود؟

دیدگاه غالب: خیر، چون پرداخت پول تعهدی «قابل انجام» است و مانع فیزیکی ندارد. اما در عمل، سازنده توان پرداخت ندارد. راهکار: تعیین تکلیف این بدهی به عنوان «بدهی معوقه سازنده» که پس از پایان بحران تسویه می‌شود.

بخش سوم: تحلیل آسیب‌شناسانه از منظر سازندگان (مجریان)

سازندگان با چالش‌های عملیاتی و نقدینگی روبرو هستند:

۱. بن‌بست نقدینگی و ورشکستگی

سازنده‌ها معمولاً با جریان نقدینگی ضعیف کار می‌کنند. توقف کار به معنای قطع درآمد است، در حالی که بدهی به پیمانکاران جزء، تامین‌کنندگان آهن و سیمان همچنان پابرجاست. این وضعیت منجر به شکایت طرف ثالث و ابطال پروانه ساختمانی می‌شود.

راهکار: سازنده باید فوراً وضعیت را به شهرداری اطلاع دهد و درخواست «تعلیق اداری پروانه» بکند تا جریمه‌های دیرکرد متوقف شود.

۲. مسئولیت در قبال مصالح موجود در کارگاه

مصالحی که پیش از شروع جنگ در کارگاه انبار شده‌اند، در صورت تخریب، چه سرنوشتی دارند؟ طبق قانون، مالک مصالح مالک است، اما سازنده «امین» و مسئول حفظ و نگهداری است. اگر تخریب ناشی از جنگ باشد، سازنده مسئول نیست (فورس ماژور). اما سازنده باید مستندات دقیقی از اقدامات ایمنی انجام شده داشته باشد.

بخش چهارم: پروتکل عملیاتی مدیریت بحران (چک‌لیست اجرایی)

به عنوان مشاور و استراتژیست صنعت ساختمان، این پروتکل را به طرفین قرارداد پیشنهاد می‌کنم تا در لحظه بروز بحران، دچار سردرگمی نشوند:

بخش پنجم: پیشنهادات اصلاحی برای قراردادهای آتی

برای جلوگیری از تکرار این بحران‌ها در آینده، پیشنهاد می‌شود قراردادهای مشارکت در ساخت شامل بندهای زیر باشند:

1. بند «تعدیل پویا»: مشخص کردن فرمولی برای محاسبه افزایش هزینه‌ها در صورت بروز تورم یا بحران.
2. بند «حق فشرده در صورت تعلیق طولانی»: حق فسخ برای هر دو طرف در صورتی که تعلیق بیش از ۶ ماه طول بکشد.
3. بند «تخصیص ریسک جنگ»: مشخص کردن اینکه اگر بیمه خسارت را ندهد، زیان تقسیم چگونه انجام شود.

جنگ و بحران‌های امنیتی، سرنوشت پروژه‌های ساختمانی را تعیین می‌کنند، اما مدیریت حقوقی صحیح می‌تواند از نابودی سرمایه جلوگیری کند. سرمایه‌گذاری در مشاوره حقوقی پیش از وقوع بحران، ارزان‌ترین بیمه برای آینده است.

— دکتر میلاد باری‌پور