اقتصاد پروژه دیگر شبیه گذشته نیست

قرارداد مشارکت در ساخت، صرفاً قراردادی برای تقسیم چند واحد ساختمانی میان مالک و سازنده نیست. این قرارداد در واقع یک مدل اقتصادی، فنی و حقوقی برای تبدیل زمین، سرمایه، تخصص، مدیریت و زمان به یک دارایی جدید است. بنابراین هر تغییری که در یکی از این متغیرها ایجاد شود، می‌تواند تعادل اقتصادی قرارداد را تحت تأثیر قرار دهد.

در شرایط تورمی، این موضوع اهمیت بسیار بیشتری پیدا می‌کند. سازنده ممکن است قرارداد را در زمانی منعقد کند که برآورد هزینه ساخت برای هر مترمربع مشخص است؛ اما چند ماه بعد قیمت فولاد، سیمان، تأسیسات، آسانسور، نما، تجهیزات، حمل، دستمزد و خدمات پیمانکاری تغییر کند. اگر در همین فاصله، قدرت خرید متقاضیان و سرعت رشد ارزش معاملاتی ملک با همان نسبت افزایش پیدا نکرده باشد، پروژه با یک شکاف جدی مواجه می‌شود: هزینه ساخت با سرعت بیشتری رشد می‌کند، اما امکان تبدیل محصول نهایی به نقدینگی لزوماً با همان سرعت افزایش نمی‌یابد.

این همان نقطه‌ای است که قراردادهای سنتی مشارکت در ساخت با چالش مواجه می‌شوند. قراردادی که برای شرایط ثابت نوشته شده، در محیط متغیر ممکن است خود به یکی از منابع ریسک تبدیل شود.

۱. یک واقعیت مهم اقتصادی؛ هزینه ساخت و ارزش ملک الزاماً هم‌سرعت نیستند

بر اساس داده‌های منتشرشده درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در بهار ۱۴۰۵ شاخص نهاده‌های ساختمانی نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم فصلی این شاخص ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آن حدود ۸۰ درصد گزارش شده است. این ارقام به این معنا نیستند که «کل هزینه ساخت هر واحد» دقیقاً ۱۰۶.۸ درصد بیشتر شده است؛ زیرا هزینه تمام‌شده پروژه فقط نهاده‌ها نیست و به دستمزد، عوارض، هزینه مالی، زمین، روش اجرا و سایر مؤلفه‌ها وابسته است. اما شدت فشار هزینه‌ای بر عملیات ساخت را به‌خوبی نشان می‌دهد. گزارش شاخص نهاده‌های ساختمانی

در مقابل، در مرداد ۱۴۰۵ تورم سالانه بخش «مسکن» در شاخص قیمت مصرف‌کننده ۳۲.۷ درصد گزارش شده است. این شاخص با قیمت معاملاتی هر مترمربع آپارتمان یکی نیست و نباید بدون توضیح با شاخص نهاده‌های ساختمانی مقایسه شود. گزارش تورم مسکن مرداد ۱۴۰۵

از منظر مدیریت پروژه، پیام این داده‌ها ساده است: هزینه و ارزش خروجی پروژه الزاماً هم‌زمان و هم‌سرعت حرکت نمی‌کنند. هزینه‌ها در طول اجرای پروژه و در نقاط مختلف پرداخت می‌شوند؛ در حالی که بخشی از ارزش پروژه در پایان یا در مراحل بعدی قابل تحقق و نقدشوندگی است.

همچنین گزارش‌های مبتنی بر حساب‌های ملی فصلی نشان می‌دهد ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶.۴ درصد کاهش داشته است. این عدد شاخصی برای فعالیت تولیدی ساختمان است و نباید با قیمت ملک یا سودآوری یک پروژه خاص یکی دانسته شود؛ اما در کنار فشار نهاده‌ها، محیط اقتصادی دشوار ساخت‌وساز را بهتر نشان می‌دهد. گزارش رشد بخش ساختمان

۲. چرا این اختلاف برای سازنده خطرناک است؟

فرض کنیم سازنده پروژه‌ای را با سرمایه اولیه مشخص شروع می‌کند. در ابتدای پروژه هزینه ساخت را به‌صورت شاخصی برابر با ۱۰۰ در نظر بگیریم. اگر هزینه واقعی نهاده‌ها و اجرای پروژه در طول زمان به ۱۸۰ برسد، پروژه به ۸۰ واحد سرمایه اضافی نیاز پیدا می‌کند. اگر ارزش واحدهای پروژه در همان دوره فقط به ۱۳۰ یا ۱۴۰ افزایش پیدا کند، سازنده با یک شکاف جدی روبه‌رو خواهد شد.

در چنین شرایطی حتی پروژه‌ای که در پایان دارای ارزش اقتصادی مناسبی است، ممکن است در میانه راه با بحران جریان نقدی مواجه شود. این همان تفاوت میان سودآوری اسمی و توان تأمین مالی است. ارزش روی کاغذ، دستمزد فردا و مصالح امروز کارگاه را پرداخت نمی‌کند.

۳. مشکل اصلی فقط سود نیست؛ نقدینگی است

یکی از اشتباهات رایج در تحلیل قراردادهای مشارکت در ساخت، تمرکز بیش از حد بر درصد سهم مالک و سازنده است؛ مثلاً مالک ۵۵ درصد و سازنده ۴۵ درصد. این نسبت ممکن است از منظر تقسیم محصول نهایی مهم باشد، اما به‌تنهایی چیزی درباره جریان نقدی پروژه نمی‌گوید.

این چهار مفهوم الزاماً برابر نیستند. سازنده ممکن است روی کاغذ ۴۵ درصد پروژه را داشته باشد، اما برای رسیدن به مرحله‌ای که بتواند ارزش آن سهم را به نقدینگی تبدیل کند، سرمایه قابل توجهی لازم داشته باشد.

۳.۱. نقطه اوج نیاز مالی پروژه

یکی از پرسش‌های مهم پیش از امضای قرارداد این است: پروژه در کدام ماه و در کدام مرحله به بیشترین نقدینگی نیاز دارد؟ اگر این نقطه شناسایی نشود، ممکن است سرمایه اولیه کافی به نظر برسد اما پروژه درست در حساس‌ترین مرحله، با کسری نقدینگی متوقف شود.

۴. تهاتر در چنین شرایطی چرا می‌تواند جذاب شود؟

یکی از ابزارهای قابل بررسی در این شرایط، تهاتر است. برای مثال، سازنده به جای پرداخت کامل نقدی بهای یک کالا یا خدمت ساختمانی، با تأمین‌کننده توافق می‌کند بخشی از عوض معامله از طریق انتقال یا اختصاص یک واحد، سهمی از واحد، حق مشخص قراردادی یا دارایی دیگری تسویه شود؛ مشروط به اینکه ساختار معامله از نظر حقوقی، ثبتی، مالیاتی و مقررات ساختمانی قابل اجرا باشد.

با این حال، تهاتر سرمایه رایگان نیست. سازنده بخشی از ارزش اقتصادی آینده پروژه را برای پاسخ به نیاز امروز مصرف می‌کند؛ پس ارزش زمانی پول، هزینه فرصت و ریسک تحقق عوض تهاتر باید در تحلیل مالی وارد شود.

۵. تهاتر بدون قرارداد دقیق می‌تواند خطرناک باشد

در قرارداد تهاتر باید دست‌کم موضوع دقیق تهاتر، مشخصات کامل کالا یا خدمت، ارزش هر عوض، مبنای ارزش‌گذاری، زمان تحویل، کیفیت، مسئولیت حمل و نصب، مالیات و عوارض، وضعیت کسری یا اضافه ارزش، زمان انتقال حقوق، وضعیت سند و شناسه، وضعیت پیشرفت پروژه، آثار تأخیر، ضمانت اجرا، شرایط فسخ یا انحلال و تکلیف تهاتر در صورت توقف پروژه روشن شود.

اگر عوض تهاتر، واحد ساختمانی در حال احداث یا حق و تعهد ناشی از قرارداد مشارکت باشد، موضوع از یک معامله ساده خارج می‌شود. در این حالت باید هم‌زمان ظرفیت حقوقی انتقال، مقررات پیش‌فروش، وضعیت شناسه یکتا، ثبت رسمی و حقوق اشخاص ثالث بررسی شود.

۶. نقطه حساس‌تر؛ حق پیش‌فروش سازنده

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده به‌طور کلی از پیش‌فروش واحدهای سهم خود منع می‌شود یا اختیار او به‌صورت گسترده محدود می‌گردد. دغدغه مالک قابل درک است. مالک نمی‌خواهد سازنده بدون کنترل، اشخاص ثالث را وارد پروژه کند، تعهدات متعدد بسازد یا بیش از سهم واقعی خود تعهد ایجاد کند.

اما اگر پروژه برای ادامه عملیات اجرایی نیازمند نقدینگی باشد، ممنوعیت مطلق پیش‌فروش می‌تواند یکی از مسیرهای تأمین مالی پروژه را حذف کند. بنابراین مسئله حرفه‌ای، حذف کنترل نیست؛ بلکه طراحی کنترل است.

۷. بنابراین آیا باید حق پیش‌فروش را آزاد و بدون محدودیت کرد؟

خیر. آزادی مطلق هم می‌تواند ریسک‌های جدی ایجاد کند. مالک باید از فروش مازاد بر سهم، ایجاد تعهدات غیرقابل کنترل، ورود اشخاص ثالث بدون سازوکار مشخص و اختلاط منابع جلوگیری کند.

۸. قرارداد مشارکت باید «ضدتورم» یا دقیق‌تر، «پویا» طراحی شود

منظور از قرارداد ضدتورم این نیست که قرارداد بتواند تورم را متوقف کند. قرارداد باید بتواند اثر اقتصادی تورم را اندازه‌گیری، تخصیص و مدیریت کند.

1. تعدیل برخی هزینه‌ها: برای اقلامی که نوسان شدید دارند، با فرمول روشن.
2. تعریف شاخص مبنا: به جای عبارت مبهم «مطابق قیمت روز»، شاخص، تاریخ و مرجع مشخص شود.
3. بازنگری اقتصادی: اگر هزینه واقعی از بودجه پایه بیشتر شد، فرآیند بازنگری فعال شود.
4. پیش‌بینی روش‌های تأمین مالی: از جمله ظرفیت‌های قانونی پیش‌فروش، تهاتر و منابع جایگزین.
5. تأمین زودتر مصالح: برای اقلام دارای نوسان شدید یا ریسک کمبود.
6. حسابداری پروژه: هزینه‌ها، پرداخت‌ها، تهاترها و منابع حاصل از تأمین مالی قابل ردیابی باشند.
7. تصمیم‌گیری اضطراری: مرجع تصمیم، مهلت پاسخ و آثار عدم پاسخ روشن شود.

۹. قرارداد مشارکت در ساخت باید یک «مدل مالی» هم داشته باشد

قرارداد حرفه‌ای فقط تعهدات را نمی‌نویسد؛ اقتصاد پروژه را هم قابل اندازه‌گیری می‌کند. پیش از امضا باید بدانیم کل هزینه ساخت با چه فرض‌هایی برآورد شده، سرمایه اولیه سازنده چقدر است، نیاز ماهانه نقدینگی چقدر است، نقطه اوج نیاز مالی کدام ماه است، چه میزان ذخیره نقدی لازم است و اگر هزینه ساخت ۳۰، ۵۰ یا ۸۰ درصد بیشتر شد، چه اتفاقی رخ می‌دهد.

همچنین باید پرسید اگر فروش واحدها شش ماه متوقف شود چه می‌شود؟ اگر یک منبع تأمین مالی تحقق پیدا نکند چه منبع جایگزینی وجود دارد؟ اگر یک تغییر مقرراتی هزینه جدیدی ایجاد کرد چه فرآیندی فعال خواهد شد؟ اینها سؤال‌های اقتصادی قرارداد هستند، نه صرفاً سؤال‌های مالی حسابداری.

۱۰. اهمیت تحلیل جریان نقدی

نقطه بحران زمانی است که خروجی نقدی پروژه از ورودی نقدی جلو بزند. حتی اگر ارزش نهایی پروژه مثبت باشد، شکاف نقدینگی می‌تواند عملیات را متوقف کند.

۱۰.۱. فرمول ساده مدیریت شکاف نقدینگی

هدف طراحی قرارداد این نیست که این کسری همیشه صفر باشد؛ بلکه باید مشخص شود حداکثر کسری مجاز چیست، چگونه تأمین می‌شود و چه زمانی سازوکار جایگزین فعال خواهد شد.

۱۱. تهاتر و پیش‌فروش در زنجیره تأمین مالی

تهاتر می‌تواند بخشی از نیاز نقدی را حذف کند. پیش‌فروش می‌تواند بخشی از ارزش آتی را به نقدینگی امروز تبدیل کند. خرید زودهنگام می‌تواند بخشی از ریسک افزایش قیمت را کاهش دهد. تسهیلات می‌تواند شکاف زمانی را پوشش دهد. اما هر ابزار، هزینه و ریسک خودش را دارد.

هیچ ابزار تأمین مالی ذاتاً خوب یا بد نیست. ابزار درست ابزاری است که با زمان‌بندی هزینه‌ها، ریسک پروژه و ظرفیت حقوقی قرارداد سازگار باشد.

۱۲. قرارداد باید سناریوهای اقتصادی مختلف را ببیند

یک قرارداد حرفه‌ای حداقل باید چند سناریو را مدل کند:

سناریوی تورم همراه با رکود فروش یکی از مهم‌ترین آزمون‌های مدل مالی است، زیرا افزایش هزینه‌ها در شرایط کاهش سرعت نقدشوندگی، فشار مضاعف ایجاد می‌کند.

۱۳. نقش مالک در اقتصاد جدید مشارکت

در مدل سنتی ممکن بود مالک فقط زمین را بیاورد و سازنده تمام هزینه‌ها را تأمین کند. در اقتصاد پرنوسان، مالک و سازنده می‌توانند در قرارداد برای تسریع تصمیم‌گیری، اخذ مجوزها، آزادسازی اسناد، همکاری در تأمین مالی، پیش‌فروش قانونی، تعیین تکلیف تهاتر، مدیریت تغییرات اقتصادی و جلوگیری از توقف پروژه فرآیند طراحی کنند.

در واقع، مشارکت واقعی فقط تقسیم واحدها نیست؛ مشارکت در مدیریت ریسک پروژه نیز هست.

۱۴. یک تحول بسیار مهم حقوقی؛ مشارکت در ساخت و پیش‌فروش

ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان را اصلاح کرده است. مطابق متن اصلاحی، هر قرارداد با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری در ساخت‌وساز مشارکت کند، و نیز قراردادهایی که شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود، و همچنین انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها، در تعریف قانونی «پیش‌فروش ساختمان» قرار می‌گیرد. متن ماده ۱۵

از سوی دیگر، ماده ۱ قانون الزام مقرر می‌کند که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰، انواع پیش‌فروش ساختمان و برخی اعمال حقوقی احصاشده باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند و ثبت‌نشدن، آثار مهمی نسبت به قابلیت استماع دعاوی و ادله خواهد داشت. بنابراین در قراردادهای جدید، صرفاً «تاریخ تصویب قانون» ملاک تحلیل عملی نیست؛ باید وضعیت اجرا و زمان لازم‌الاجرا شدن حکم مورد نظر در تاریخ اقدام مشخص شود.

آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام، مصوب ۲۲ تیر ۱۴۰۴، معماری اجرایی مهمی ایجاد کرده است. این آیین‌نامه برای واحدهای ساختمانی شناسه یکتا تعریف می‌کند، ثبت تقسیم‌نامه و صدور شناسه یکتا را به فرآیند سامانه مرتبط می‌سازد، انعقاد قرارداد پیش‌فروش واحد ساختمانی را منوط به صدور شناسه یکتا می‌داند و به سازمان ثبت اجازه می‌دهد قرارداد مشارکت در ساخت را پیش از صدور نقشه معماری تأییدشده ثبت کند؛ پس از صدور نقشه معماری تأییدشده، دریافت شناسه یکتا الزامی می‌شود. متن آیین‌نامه

۱۵. آیا می‌توان حق پیش‌فروش را از ابتدا ساقط کرد؟

طرفین ممکن است در قرارداد محدودیت‌هایی برای اختیار سازنده پیش‌بینی کنند؛ اما مسئله حرفه‌ای‌تر این است که بپرسیم: آیا این محدودیت با مدل اقتصادی پروژه سازگار است؟

اگر پروژه برای ادامه عملیات به نقدینگی نیاز داشته باشد و همه مسیرهای تأمین مالی از پیش بسته شده باشد، شرط محدودکننده می‌تواند به ریسک توقف پروژه تبدیل شود. از سوی دیگر، حذف کامل محدودیت نیز می‌تواند امنیت مالک و پیش‌خریداران را تهدید کند.

به جای عبارت «سازنده حق پیش‌فروش ندارد»، باید پرسید: سازنده تحت چه شرایطی، تا چه میزان، نسبت به کدام واحدها و با چه کنترل‌هایی می‌تواند از ظرفیت قانونی پیش‌فروش استفاده کند؟

۱۶. قرارداد مشارکت در ساخت باید «قابل تطبیق» باشد

قرارداد خوب قراردادی نیست که فقط در روز امضا زیبا به نظر برسد. قرارداد خوب قراردادی است که اگر شرایط اقتصادی، فنی یا مقرراتی تغییر کرد، همچنان بتواند روابط طرفین را مدیریت کند.

برای همین باید درباره تورم شدید، افزایش قیمت نهاده‌ها، تغییر مقررات، تغییر هزینه‌های شهرداری، تغییر مشخصات پروژه، تغییر زمان پروژه، تأخیرهای خارج از اختیار، تغییر قدرت خرید بازار، تهاتر، پیش‌فروش، تأمین مالی، تغییر روش اجرا و تغییرات اساسی در هزینه تمام‌شده از ابتدا فکر شود.

۱۶.۱. آستانه‌های قراردادی

هر سازوکار تطبیقی باید آستانه داشته باشد. مثلاً می‌توان برای «افزایش هزینه کل پروژه بیش از X درصد»، «تأخیر غیرقابل جبران بیش از Y روز»، یا «عدم تحقق یک منبع تأمین مالی تا تاریخ Z» فرآیند بازنگری تعریف کرد. عددها باید متناسب با پروژه واقعی تعیین شوند؛ عدد جادویی عمومی وجود ندارد. این همان بخشی است که قراردادهای کپی‌شده معمولاً در آن با افتخار شکست می‌خورند.

۱۷. مدل پیشنهادی؛ «پیش‌فروش کنترل‌شده»

این ساختار بین دو سر طیف «پیش‌فروش آزاد» و «ممنوعیت مطلق» قرار می‌گیرد و تلاش می‌کند ظرفیت تأمین مالی را با کنترل ریسک مالک جمع کند.

۱۸. ماتریس ریسک قرارداد مشارکت

۱۹. چک‌لیست قرارداد مشارکت در ساخت در شرایط تورمی

۲۰. نتیجه‌گیری

در شرایط اقتصادی امروز، قرارداد مشارکت در ساخت نمی‌تواند صرفاً یک متن حقوقی ثابت باشد که یک‌بار نوشته شود و سپس چند سال کنار پرونده پروژه بماند. قرارداد باید با اقتصاد پروژه هماهنگ باشد.

داده‌های بهار ۱۴۰۵ درباره نهاده‌های ساختمانی از فشار بسیار بالای هزینه‌ای حکایت می‌کنند و گزارش حساب‌های ملی نیز کاهش ۶.۴ درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان را در همان فصل نشان می‌دهد. این ارقام درباره سود یا زیان یک پروژه خاص حکم نمی‌دهند؛ اما برای کسی که قرارداد چندساله می‌نویسد، یک پیام روشن دارند: فرض‌های اقتصادی ثابت و خوش‌بینانه، بدون سناریو و سازوکار بازنگری، کافی نیستند.

در این محیط، تهاتر، پیش‌فروش کنترل‌شده، شاخص‌بندی، ذخیره نقدینگی، خرید زودهنگام و منابع جایگزین می‌توانند بخشی از راه‌حل باشند. اما هیچ‌کدام به‌تنهایی درمان پروژه نیستند.

در قرارداد مشارکت در ساخت، امنیت مالک و امکان تأمین مالی سازنده نباید در مقابل یکدیگر قرار داده شوند؛ قرارداد حرفه‌ای باید سازوکاری ایجاد کند که هر دو هدف را با تخصیص روشن ریسک، کنترل و قابلیت ردیابی تأمین کند.

بنابراین در شرایط تورمی، سؤال اصلی دیگر فقط این نیست که «مالک چند درصد می‌گیرد و سازنده چند درصد؟» سؤال اصلی این است: