مشاعات ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت
مشاعات ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت
مشاعات ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از بخش‌هایی است که نباید به عبارت‌های کلی و تبلیغاتی سپرده شود چرا که یکی از موارد بروز اختلافات سنگین بین مالک و سازنده است. «مشاعات کامل»، «لابی لوکس»، «روف‌گاردن زیبا»، «سالن ورزشی مجهز» و عباراتی از این دست ممکن است در بروشور فروش جذاب باشند، اما در قرارداد حرفه‌ای باید به موضوعات قابل اندازه‌گیری و قابل اثبات تبدیل شوند.
قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، چارچوب حقوقی قسمت‌های مشترک را مشخص کرده‌اند و قانون، میان قسمت اختصاصی و مشترک تفکیک قائل شده است.
از سوی دیگر، در نظام جدید ثبت رسمی نیز با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشارکت در ساخت را در تعریف قانونی پیش‌فروش قرار داده و برای پیش‌فروش ساختمان الزامات ثبتی ایجاد کرده است، هماهنگی میان قرارداد، نقشه، پروانه، مشخصات فنی و اسناد ثبتی اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
بنابراین یک اصل مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت این است:
هرچه یک مشاع یا امکان خاص برای طرفین اهمیت بیشتری دارد، باید دقیق‌تر تعریف شود.
Milad Baripour
مشاعات در قرارداد مشارکت در ساخت؛ چرا باید امکانات و قسمت‌های مشترک دقیقاً در قرارداد تعریف شوند؟
تحلیل حقوقی، فنی، اجرایی و مهندسی اختلافات ناشی از لابی، روف‌گاردن، سالن اجتماعات، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ و سایر امکانات مشترک
خلاصه اجرایی
چهار لایه‌ای که هر تعهد مربوط به مشاعات باید از آن عبور کند
۱. حقوقی
این فضا از نظر قانون و اسناد، مشترک است یا اختصاصی؟ حق استفاده چگونه تعریف شده و چه محدودیت‌هایی دارد؟
۲. فنی
محل، ابعاد، مصالح، ظرفیت، تجهیزات، تأسیسات و استاندارد اجرا دقیقاً چیست؟
۳. اجرایی
چه کسی، در چه مرحله‌ای، با چه کیفیتی و تا چه تاریخی باید آن را تحویل دهد؟
۴. ثبتی و مجوزی
آیا تعهد با نقشه، پروانه، مدارک ثبتی، تقسیم‌نامه و در موارد لازم شناسه یکتا سازگار است؟
۵. مالی
هزینه ساخت، تجهیز، راه‌اندازی، دوره تضمین و نگهداری اولیه بر عهده چه کسی است؟
۶. اثباتی
در زمان تحویل یا اختلاف، معیار مستقل و قابل اندازه‌گیری برای اثبات انجام یا عدم انجام تعهد چیست؟
چرا این موضوع در قراردادهای جدید مهم‌تر شده است؟
در ساختار فعلی حقوقی، مشارکت در ساخت در تعریف اصلاحی قانون پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته و مقررات جدید ثبت نیز میان نقشه معماری تأییدشده، واحدها، پارکینگ، انباری، شناسه یکتا، تقسیم‌نامه، مشارکت در ساخت و پیش‌فروش ارتباط ایجاد کرده‌اند. بنابراین تعریف مشاعات دیگر یک پیوست تزئینی قرارداد نیست؛ بخشی از «زنجیره اسناد پروژه» است. ماده ۱۵ قانون الزام، مشارکت در ساخت را در تعریف قانونی پیش‌فروش ساختمان وارد کرده و ماده ۱۴ و آیین‌نامه اجرایی آن، فرآیند شناسه یکتا و مستندات ساختمانی را به ساختار ثبت رسمی پیوند می‌دهند.
مقدمه
یکی از اختلافات پرتکرار در پروژه‌های ساختمانی، اختلاف بر سر قسمت‌های مشترک و امکانات عمومی ساختمان است.
مالک تصور می‌کند سازنده متعهد بوده است ساختمانی با لابی ویژه، سالن اجتماعات، سالن ورزشی، روف‌گاردن، فضای سبز، اتاق سرایداری، استخر یا سایر امکانات مشخص احداث کند.
سازنده در مقابل ممکن است معتقد باشد تعهد او صرفاً احداث ساختمان مطابق پروانه، نقشه‌های مصوب و مشخصات کلی قرارداد بوده است.
سپس اختلافی شکل می‌گیرد که ظاهراً ساده است:
«قرار بود این مشاع ساخته شود یا نه؟»
اما مسئله معمولاً بسیار پیچیده‌تر است.
زیرا باید مشخص شود:
دقیقاً چه چیزی مورد توافق بوده؟
آیا آن فضا جزء قسمت‌های مشترک است؟
آیا در نقشه‌های مصوب پیش‌بینی شده؟
آیا در پروانه ساختمانی وجود دارد؟
آیا در قرارداد مشارکت تصریح شده؟
مشخصات فنی آن چیست؟
چه کسی هزینه ساخت آن را می‌دهد؟
چه کسی هزینه نگهداری را پرداخت می‌کند؟
چه کسانی حق استفاده دارند؟
آیا استفاده انحصاری از آن ممکن است؟
آیا سازنده حق تغییر آن را دارد؟
اگر امکان اجرای آن به علت مقررات شهرداری وجود نداشته باشد چه می‌شود؟
و در نهایت، اگر اجرا نشود، ضمانت اجرای آن چیست؟
اینها دقیقاً همان پرسش‌هایی هستند که نشان می‌دهند عبارت ساده‌ای مانند «مشاعات لوکس» برای یک قرارداد حرفه‌ای کافی نیست.
۱. ابتدا باید مفهوم «قسمت مشترک» را بشناسیم
قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت ساختمان را به دو بخش اصلی تقسیم می‌کند:
قسمت‌های اختصاصی
قسمت‌های مشترک
ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها نیز مالکیت در آپارتمان‌ها و محل‌های پیشه و سکونت یک ساختمان را مشتمل بر همین دو بخش می‌داند.
مطابق ماده ۲ همین قانون، قسمت‌های مشترک بخش‌هایی هستند که استفاده از آنها منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل مشخص نیست و اصولاً به کلیه مالکان تعلق دارد.
آیین‌نامه اجرایی نیز در ماده ۳ تصریح می‌کند قسمت‌هایی که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا هستند، قسمت مشترک محسوب می‌شوند و نمی‌توان برای آنها حق انحصاری قائل شد.
بنابراین «مشاع» صرفاً یک اصطلاح تبلیغاتی برای امکانات لوکس ساختمان نیست.
مشاع یک وضعیت حقوقی است.
۲. مشاعات فقط راهرو و راه‌پله نیستند
در تصور عمومی، وقتی از مشاعات صحبت می‌کنیم، معمولاً راهرو، راه‌پله و آسانسور به ذهن می‌آید.
اما دامنه قسمت‌های مشترک بسیار گسترده‌تر است.
ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها موارد متعددی را در زمره قسمت‌های مشترک قرار داده است؛ از جمله:
- زمین زیربنا؛
- تأسیسات مشترک؛
- آسانسور و محل آن؛
- چاه‌های فاضلاب؛
- لوله‌های مشترک؛
- اسکلت ساختمان؛
- راهروها؛
- پله‌ها؛
- پاگردها؛
- بام؛
- تأسیسات مربوط به بام؛
- نمای خارجی ساختمان؛
و محوطه و باغ‌ها و پارک‌های دارای استفاده عمومی، در شرایط مقرر.
بنابراین در یک پروژه مشارکت در ساخت باید میان:
قسمت مشترک به حکم قانون
و
امکانات یا فضاهایی که طرفین برای پروژه پیش‌بینی کرده‌اند
تفکیک شود.
۳. یک اشتباه مهم؛ هر چیزی که در قرارداد «مشاع» نامیده شود، الزاماً وضعیت حقوقی یکسانی ندارد
فرض کنید در قرارداد نوشته شده:
«سازنده متعهد است ساختمان را با مشاعات کامل احداث نماید.»
این عبارت از چند جهت مشکل دارد.
اولاً «کامل» یعنی چه؟
آیا منظور:
لابی؟
سالن اجتماعات؟
سالن ورزش؟
استخر؟
سونا؟
جکوزی؟
روف‌گاردن؟
فضای سبز؟
اتاق بازی؟
اتاق مدیریت؟
اتاق سرایداری؟
پارکینگ مهمان؟
انباری عمومی؟
است؟
ثانیاً مشخصات فنی آنها چیست؟
ثالثاً چه کسی تعیین می‌کند اجرای انجام‌شده با تعهد قراردادی مطابقت دارد یا خیر؟
پس واژه‌های کلی نمی‌توانند جایگزین مشخصات فنی و قراردادی شوند.
۴. قرارداد مشارکت در ساخت باید «پروژه نهایی» را توصیف کند
قرارداد مشارکت در ساخت فقط نباید بگوید:
«سازنده ساختمان را احداث می‌کند.»
بلکه باید تا حد امکان تصویر مشخصی از محصول نهایی ارائه دهد.
این تصویر می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
معماری
- تعداد طبقات؛
- تعداد واحدها؛
- متراژ تقریبی؛
- تعداد پارکینگ؛
- تعداد انباری؛
- لابی؛
- سالن اجتماعات؛
- اتاق مدیریت؛
فضاهای خدماتی.
سازه
- سیستم سازه‌ای؛
- مشخصات کلی مصالح؛
استانداردهای اجرایی.
تأسیسات
- آسانسور؛
- سیستم سرمایش و گرمایش؛
- سیستم اعلام و اطفای حریق؛
- برق اضطراری؛
- تأسیسات آب؛
سیستم‌های امنیتی.
مشاعات و امکانات خاص
- روف‌گاردن؛
- سالن ورزش؛
- استخر؛
- سونا؛
- جکوزی؛
- فضای بازی کودکان؛
- فضای سبز؛
سالن اجتماعات.
هرکدام باید تا حد امکان قابل شناسایی و قابل اندازه‌گیری باشند.
۵. تفاوت «مشاع» با «امکان رفاهی» را جدی بگیرید
این دو مفهوم الزاماً یکی نیستند.
ممکن است یک فضای خاص، از نظر وضعیت حقوقی جزء قسمت‌های مشترک باشد، اما طرفین درباره کیفیت، تجهیزات یا نحوه استفاده از آن اختلاف داشته باشند.
مثلاً:
سالن اجتماعات
یک چیز است.
سالن اجتماعات ۱۲۰ مترمربعی با کف مشخص، سیستم صوتی، تهویه، آشپزخانه کوچک و تجهیزات مشخص
چیز دیگری است.
تعهد دوم بسیار دقیق‌تر است و امکان اختلاف را کاهش می‌دهد.
۶. روف‌گاردن؛ نمونه کلاسیک اختلاف
عبارت:
«روف‌گاردن در بام اجرا شود.»
تقریباً هیچ چیز درباره محصول نهایی نمی‌گوید.
آیا منظور:
فضای سبز مصنوعی است؟
چمن طبیعی است؟
گلدان است؟
پرگولا دارد؟
سیستم آبیاری دارد؟
کف‌سازی چه نوعی است؟
نورپردازی دارد؟
مبلمان دارد؟
محل نشستن دارد؟
باربیکیو دارد؟
سایه‌بان دارد؟
چند مترمربع است؟
ظرفیت بهره‌برداری چقدر است؟
اگر این موارد روشن نباشد، مالک و سازنده می‌توانند هر دو ادعا کنند به تعهد خود عمل کرده‌اند.
۷. لابی نیز باید تعریف شود
«لابی لوکس» از نظر قراردادی یک عبارت بسیار مبهم است.
لوکس بودن را چه کسی تعیین می‌کند؟
- مالک؟
- سازنده؟
- کارشناس؟
- دادگاه؟
کارشناس رسمی هم برای تعیین میزان اجرای تعهد، نیازمند معیار است.
پس بهتر است به جای:
«لابی لوکس اجرا شود.»
از معیارهای قابل اندازه‌گیری استفاده شود:
- مساحت تقریبی؛
- نوع کف‌سازی؛
- نوع دیوارپوش؛
- سقف کاذب؛
- نورپردازی؛
- درب ورودی؛
- کانتر نگهبانی؛
- سیستم کنترل تردد؛
- دوربین؛
- مبلمان، در صورت تعهد؛
مصالح یا سطح کیفی مورد توافق.
۸. استخر و سالن ورزشی حتی حساس‌تر هستند
در این موارد فقط معماری مطرح نیست.
موضوعات زیر نیز اهمیت پیدا می‌کنند:
سازه‌ای
- بارگذاری؛
- آب‌بندی؛
- عایق‌کاری؛
جزئیات اجرایی.
مکانیکی
- تصفیه؛
- گردش آب؛
- تهویه؛
گرمایش.
برقی
- تابلوها؛
- تجهیزات حفاظتی؛
روشنایی.
ایمنی
- اعلام و اطفا؛
- خروج اضطراری؛
الزامات مربوط به ایمنی استفاده‌کنندگان.
بنابراین وقتی در قرارداد نوشته می‌شود:
«سازنده متعهد به احداث استخر است.»
این فقط یک تعهد معماری نیست.
یک تعهد چندرشته‌ای فنی و اجرایی است.
۹. مشاعات باید با نقشه و پروانه هم‌خوان باشند
یکی از مهم‌ترین نکات حقوق مهندسی این است که قرارداد خصوصی مالک و سازنده نمی‌تواند جایگزین مقررات عمومی ساخت‌وساز شود.
مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشند نافذ هستند. همچنین مواد ۲۱۹ و ۲۲۰، آثار الزام‌آور قرارداد و نتایج قانونی و عرفی آن را بیان می‌کنند.
بنابراین اگر طرفین در قرارداد چیزی را پیش‌بینی کنند که:
- با پروانه ساختمانی مغایر باشد؛
- با نقشه مصوب تعارض داشته باشد؛
- با ضوابط شهرسازی ناسازگار باشد؛
یا اجرای آن از نظر مقررات فنی مجاز نباشد،
صرف درج آن در قرارداد، لزوماً امکان اجرای قانونی آن را ایجاد نمی‌کند.
این موضوع باید از ابتدا در قرارداد دیده شود.
۱۰. یک تعهد قراردادی نمی‌تواند مقررات شهرسازی را کنار بزند
فرض کنید مالک و سازنده توافق کرده‌اند:
«در بام استخر ساخته شود.»
اما نقشه و پروانه چنین فضایی را پیش‌بینی نکرده است و اجرای آن مستلزم تغییرات قانونی در بناست.
در این حالت نمی‌توان صرفاً گفت:
«چون در قرارداد آمده، سازنده باید اجرا کند.»
ابتدا باید بررسی شود:
آیا این اقدام از نظر مقررات ساختمانی و شهرسازی قابل تحقق است؟
این موضوع برای مهندسان ناظر نیز اهمیت ویژه دارد.
ناظر نمی‌تواند صرفاً به دلیل وجود یک تعهد خصوصی در قرارداد، اجرای مغایر با پروانه یا نقشه مصوب را تأیید کند.
۱۱. مشاعات باید با «اسناد فنی پروژه» هماهنگ شوند
یکی از بهترین روش‌ها این است که قرارداد مشارکت به اسناد فنی مشخصی متصل شود.
برای مثال:
پیوست شماره ۱: مشخصات معماری
پیوست شماره ۲: پلان‌های مصوب
پیوست شماره ۳: مشخصات مصالح
پیوست شماره ۴: جدول مشاعات و امکانات
پیوست شماره ۵: مشخصات تأسیسات
پیوست شماره ۶: جدول تجهیزات
در این صورت، قرارداد دیگر فقط یک متن توصیفی نیست.
بلکه تبدیل می‌شود به:
قرارداد + نقشه + مشخصات فنی + جدول تعهدات
که از نظر اثباتی بسیار قدرتمندتر است.
۱۲. جدول مشاعات؛ یکی از بهترین ابزارهای قراردادی
برای پروژه‌های حرفه‌ای پیشنهاد می‌شود جدولی مستقل در قرارداد تهیه شود.
مثلاً:
| ردیف | فضا | محل | مساحت تقریبی | مشخصات | تجهیزات | مسئول اجرا |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | لابی | همکف | ۸۰ متر | طبق پیوست | کانتر، نورپردازی | سازنده |
| ۲ | سالن اجتماعات | طبقه ... | ۱۲۰ متر | طبق مشخصات | سیستم صوتی | سازنده |
| ۳ | سالن ورزش | ... | ۷۰ متر | کف ورزشی | تجهیزات طبق پیوست | سازنده |
| ۴ | روف‌گاردن | بام | ... | طبق نقشه | آبیاری، نور | سازنده |
| ۵ | اتاق سرایداری | همکف | ... | طبق نقشه | تأسیسات لازم | سازنده |
این جدول جلوی بسیاری از اختلافات را می‌گیرد.
۱۳. فقط وجود مشاع مهم نیست؛ کیفیت آن هم مهم است
فرض کنید سازنده سالن ورزشی را اجرا کرده است.
مالک می‌گوید:
«منظور از سالن ورزشی، سالن مجهز بود.»
سازنده می‌گوید:
«من فقط متعهد به احداث فضا بودم.»
اگر قرارداد مشخص نکرده باشد:
- تجهیزات؛
- کف؛
- آینه؛
- تهویه؛
- سیستم صوتی؛
- دستگاه‌های ورزشی؛
- رختکن؛
اختلاف کاملاً قابل پیش‌بینی است.
پس باید بین:
تعهد به ایجاد فضا
و
تعهد به تجهیز فضا
تفاوت گذاشت.
۱۴. هزینه نگهداری مشاعات نیز باید از ابتدا دیده شود
ساخت یک امکان، پایان ماجرا نیست.
استخر:
- آب می‌خواهد؛
- تصفیه می‌خواهد؛
- انرژی مصرف می‌کند؛
تعمیرات دارد.
روف‌گاردن:
- آبیاری دارد؛
- نگهداری فضای سبز دارد؛
آب‌بندی و تعمیرات دارد.
آسانسور:
- سرویس دوره‌ای دارد؛
تعمیرات دارد.
سالن ورزشی:
نگهداری تجهیزات دارد.
بنابراین قرارداد مشارکت بهتر است در موارد خاص روشن کند:
هزینه ساخت با چه کسی است؟
هزینه تجهیز با چه کسی است؟
هزینه راه‌اندازی با چه کسی است؟
هزینه نگهداری پس از تحویل با چه کسی است؟
البته در مرحله بهره‌برداری، قواعد قانون تملک آپارتمان‌ها و تصمیمات معتبر مالکان نیز اهمیت پیدا می‌کند. قانون تملک آپارتمان‌ها اصل مشارکت مالکان در هزینه‌های مشترک را مقرر کرده و آیین‌نامه نیز هزینه‌های مربوط به نگهداری تأسیسات و قسمت‌های مشترک را تنظیم کرده است.
۱۵. «حق استفاده» را از «مالکیت» جدا کنید
این یکی از مهم‌ترین نکات قراردادی است.
فرض کنید در قرارداد نوشته شده:
«سالن اجتماعات متعلق به واحدهای خاص است.»
باید پرسید:
آیا واقعاً امکان ایجاد چنین مالکیت اختصاصی وجود دارد؟
قسمت‌های مشترکی که مطابق قانون در زمره مشاعات قرار می‌گیرند، تابع قواعد خاص خود هستند و نمی‌توان صرفاً با یک عنوان قراردادی، ماهیت قانونی آنها را تغییر داد. ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح می‌کند برای قسمت‌های مشترک نمی‌توان حق انحصاری قائل شد.
بنابراین باید میان:
مالکیت
حق استفاده
حق بهره‌برداری
اختصاص نحوه استفاده
تفکیک شود.
۱۶. پارکینگ یکی از حساس‌ترین قسمت‌های قرارداد است
در قرارداد مشارکت در ساخت، عبارت:
«پارکینگ کافی»
اصلاً کافی نیست.
باید مشخص شود:
- تعداد پارکینگ؛
- شماره یا محل؛
- مساحت تقریبی؛
- نحوه جانمایی؛
- پارکینگ مهمان؛
- پارکینگ مزاحم یا غیرمزاحم؛
- ارتباط با واحدها؛
- وضعیت رمپ؛
- محل دسترسی؛
و در صورت امکان، نحوه انعکاس در اسناد نهایی.
موضوع پارکینگ از آن دسته مسائلی است که اختلاف میان نقشه، پروانه، قرارداد و صورت‌مجلس تفکیکی می‌تواند بسیار مهم شود.
۱۷. انباری را هم مبهم ننویسید
مثلاً:
«برای هر واحد انباری مناسب در نظر گرفته می‌شود.»
«مناسب» یعنی چه؟
بهتر است مشخص شود:
- تعداد؛
- شماره؛
- محل؛
- مساحت تقریبی؛
- ارتفاع؛
- دسترسی؛
- وضعیت تأسیسات عبوری؛
و نحوه انعکاس نهایی در مدارک تفکیکی.
در آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان نیز تصریح شده که وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی باید در قرارداد درج و تصریح شود.
۱۸. تحولات جدید ثبت رسمی اهمیت این موضوع را بیشتر کرده است
موضوع فقط اختلاف قراردادی مالک و سازنده نیست.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «هر نوع پیش‌فروش ساختمان» را در چارچوب الزامات ثبت رسمی قرار داده است. از سوی دیگر، ماده ۱۵ همین قانون، ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان را اصلاح کرده و قرارداد مشارکت در ساخت را در تعریف قانونی پیش‌فروش ساختمان قرار داده است.
این تحول اهمیت هماهنگی میان:
قرارداد مشارکت
نقشه
پروانه
مشخصات فنی
اسناد ثبتی
و وضعیت نهایی واحدها و قسمت‌های مشترک
را بیشتر کرده است.
در نتیجه، قرارداد مشارکت در ساخت نباید جدا از نظام فنی و ثبتی پروژه طراحی شود.
۱۹. پیش‌فروش و مشاعات؛ یک ارتباط مهم
موضوع مشاعات در قرارداد مشارکت، زمانی حساس‌تر می‌شود که سازنده بخواهد واحدها را پیش‌فروش کند.
آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مقرر کرده که در قرارداد پیش‌فروش، وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی مطابق شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شود.
بنابراین اگر در قرارداد مشارکت اولیه، مشاعات مبهم باشند، این ابهام می‌تواند در مراحل بعدی نیز خود را نشان دهد.
به‌خصوص زمانی که چند قرارداد، چند واحد و چند ذی‌نفع ایجاد شده باشند.
۲۰. مشاعات خاص باید از منظر مهندسی نیز تعریف شوند
از منظر حقوق مهندسی، صرفاً نوشتن نام یک فضا کافی نیست.
برای هر فضای خاص باید حداقل چهار لایه بررسی شود:
لایه اول: معماری
- محل؛
- ابعاد؛
- دسترسی؛
کاربری.
لایه دوم: سازه
- بارگذاری؛
- الزامات سازه‌ای؛
امکان اجرای تغییرات.
لایه سوم: تأسیسات
- برق؛
- مکانیک؛
- تهویه؛
- آب؛
- فاضلاب؛
ایمنی.
لایه چهارم: ضوابط
- شهرسازی؛
- مقررات ملی ساختمان؛
- آتش‌نشانی؛
- ضوابط شهرداری؛
مقررات ثبتی و تفکیکی.
اگر یکی از این چهار لایه بررسی نشده باشد، تعهد قراردادی ممکن است روی کاغذ وجود داشته باشد ولی در عمل قابلیت اجرا نداشته باشد.
۲۱. نقش مهندس ناظر در این اختلافات چیست؟
مهندس ناظر، طرف قرارداد مشارکت در ساخت به معنای معمول نیست.
بنابراین تعهدات قراردادی مالک و سازنده را نباید مستقیماً به وظایف ناظر تبدیل کرد.
وظیفه ناظر اساساً در چارچوب مقررات حرفه‌ای، پروانه، نقشه‌ها، محاسبات و الزامات فنی و قانونی پروژه تعریف می‌شود.
در نتیجه اگر مالک و سازنده توافق خصوصی کرده باشند که مثلاً:
«سازنده باید سالن اجتماعات ۱۵۰ متری با تجهیزات خاص احداث کند»
این موضوع به خودی خود به این معنا نیست که ناظر باید هر تعهد قراردادی را تأیید کند.
ناظر باید مطابقت عملیات اجرایی با مدارک و مقرراتی را که در حدود وظایف قانونی او قرار دارد بررسی کند.
۲۲. اگر تعهد قراردادی با نقشه مصوب متفاوت باشد چه؟
این یکی از خطرناک‌ترین وضعیت‌هاست.
مثلاً:
قرارداد می‌گوید:
استخر ۱۰۰ مترمربعی
اما نقشه مصوب چنین فضایی را ندارد.
در این حالت سازنده ممکن است بگوید:
«من طبق قرارداد متعهد هستم.»
اما ناظر نمی‌تواند صرفاً بر اساس قرارداد خصوصی، اجرای مغایر با مدارک مصوب را تأیید کند.
بنابراین بهترین روش این است که قرارداد، نقشه و مشخصات فنی از ابتدا هماهنگ و هم‌راستا تنظیم شوند.
۲۳. تغییرات حین پروژه را هم پیش‌بینی کنید
ساختمان در طول اجرا ممکن است با تغییر مواجه شود.
مثلاً:
- شهرداری اصلاحیه صادر کند؛
- نقشه تغییر کند؛
- امکان اجرای یک فضا از بین برود؛
- مقررات تغییر کند؛
- تأسیسات نیازمند تغییر شود؛
یا طرفین درباره طراحی جدید توافق کنند.
پس قرارداد باید سازوکار روشنی برای تغییرات پروژه داشته باشد.
بهتر است هر تغییر مهم:
- مکتوب؛
- دارای تاریخ؛
- دارای شرح دقیق؛
- دارای تأثیر مالی مشخص؛
- دارای تأثیر زمانی مشخص؛
و در صورت لزوم هماهنگ با اسناد فنی و مجوزهای قانونی
باشد.
۲۴. برای مشاعات، «صورت‌جلسه تحویل» ضروری است
در زمان تحویل ساختمان، بهتر است وضعیت مشاعات نیز صورت‌جلسه شود.
برای مثال:
لابی
اجرا شد / نشد
تجهیزات نصب شد / نشد
سالن اجتماعات
مساحت
کف
دیوار
تجهیزات
روف‌گاردن
کف‌سازی
فضای سبز
سیستم آبیاری
نورپردازی
تأسیسات مشترک
آسانسور
پمپ
سیستم اعلام حریق
تأسیسات مکانیکی
این صورت‌جلسه می‌تواند در آینده نقش مهمی در اثبات انجام یا عدم انجام تعهد داشته باشد.
۲۵. ضمانت اجرای تعهدات مشاعات را مشخص کنید
فرض کنیم قرارداد به‌طور دقیق می‌گوید سازنده باید سالن اجتماعات مشخصی بسازد.
اگر نساخت، چه می‌شود؟
این سؤال باید از ابتدا پاسخ داشته باشد.
برای مثال:
- الزام به انجام تعهد؛
- وجه التزام؛
- امکان انجام توسط دیگری با هزینه سازنده، در صورت تحقق شرایط قانونی و قراردادی؛
- کسر مبلغ مشخص از مطالبات؛
یا سازوکار دیگری که با ماهیت تعهد سازگار باشد.
مطابق مواد ۲۲۱ و ۲۳۰ قانون مدنی، در صورت وجود شرایط قانونی، تعهدات قراردادی و وجه التزام می‌توانند آثار مهمی در رابطه طرفین داشته باشند.
۲۶. اشتباه رایج: استفاده از عبارت «طبق عرف»
در پروژه‌های ساختمانی، عرف می‌تواند در تفسیر قرارداد نقش داشته باشد، اما بهتر است چیزی که برای طرفین اهمیت اقتصادی و فنی بالایی دارد، به عرف واگذار نشود.
برای مثال:
«لابی مطابق عرف منطقه»
می‌تواند محل اختلاف شود.
چون «عرف منطقه» درباره:
- متراژ؛
- کیفیت مصالح؛
- تجهیزات؛
- طراحی؛
- نورپردازی؛
مبلمان
ممکن است تفاسیر متفاوتی ایجاد کند.
قانون مدنی نیز در مواد ۲۲۴ و ۲۲۵ برای عرف و عادت در تفسیر قرارداد و آثار آن نقش قائل شده است.
اما قرارداد حرفه‌ای باید تا حد امکان نیازمند تفسیر حداقلی باشد.
۲۷. قرارداد حرفه‌ای باید «قابل اندازه‌گیری» باشد
یک معیار ساده برای ارزیابی بندهای مربوط به مشاعات:
آیا یک کارشناس مستقل می‌تواند صرفاً با مراجعه به قرارداد و پیوست‌های آن، تشخیص دهد سازنده تعهد خود را انجام داده یا خیر؟
اگر پاسخ «خیر» باشد، بند قرارداد احتمالاً به اندازه کافی دقیق نیست.
۲۸. چک‌لیست قراردادی مشاعات
پیش از امضای قرارداد مشارکت، برای هر فضای مشترک این موارد بررسی شود:
مشخصات حقوقی
وضعیت اختصاصی یا مشترک
حق استفاده
محدودیت بهره‌برداری
نحوه انتقال حقوق
مشخصات معماری
محل
مساحت
ابعاد
ارتفاع
دسترسی
مشخصات فنی
مصالح
تجهیزات
سیستم‌های تأسیساتی
استاندارد اجرا
مشخصات اجرایی
زمان اجرا
مرحله اجرا
مسئول اجرا
تحویل
مالی
هزینه ساخت
هزینه تجهیز
هزینه راه‌اندازی
هزینه نگهداری اولیه
حقوقی
ضمانت اجرا
وجه التزام
نحوه رفع نقص
وضعیت تغییرات
اسناد
نقشه
پروانه
مشخصات فنی
صورت‌جلسه
مدارک تفکیکی
اسناد رسمی لازم
۲۹. یک الگوی مناسب برای نگارش بند مشاعات
به جای:
«سازنده مکلف است مشاعات ساختمان را به صورت کامل و لوکس اجرا نماید.»
می‌توان ساختار دقیق‌تری ایجاد کرد:
«سازنده متعهد است قسمت‌های مشترک پروژه شامل ... را مطابق نقشه معماری پیوست شماره ...، جدول مشخصات فنی پیوست شماره ... و مشخصات اجرایی مندرج در این قرارداد احداث و تکمیل نماید. مشخصات هر یک از فضاهای مذکور از حیث محل، مساحت تقریبی، نوع مصالح، تجهیزات، تأسیسات، سطح کیفیت، نحوه تحویل و زمان تکمیل در پیوست مربوط تصریح شده و هرگونه تغییر اساسی در آنها منوط به توافق کتبی طرفین و رعایت کلیه مقررات و مجوزهای قانونی خواهد بود.»
البته متن نهایی باید متناسب با پروژه واقعی، نقشه‌ها و ساختار حقوقی قرارداد تنظیم شود.
۳۰. نتیجه‌گیری
در قرارداد مشارکت در ساخت، مشاعات یکی از بخش‌هایی است که نباید به عبارت‌های کلی و تبلیغاتی سپرده شود.
«مشاعات کامل»، «لابی لوکس»، «روف‌گاردن زیبا»، «سالن ورزشی مجهز» و عباراتی از این دست ممکن است در بروشور فروش جذاب باشند، اما در قرارداد حرفه‌ای باید به موضوعات قابل اندازه‌گیری و قابل اثبات تبدیل شوند.
قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، چارچوب حقوقی قسمت‌های مشترک را مشخص کرده‌اند و قانون، میان قسمت اختصاصی و مشترک تفکیک قائل شده است.
از سوی دیگر، در نظام جدید ثبت رسمی نیز با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشارکت در ساخت را در تعریف قانونی پیش‌فروش قرار داده و برای پیش‌فروش ساختمان الزامات ثبتی ایجاد کرده است، هماهنگی میان قرارداد، نقشه، پروانه، مشخصات فنی و اسناد ثبتی اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
بنابراین یک اصل مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت این است:
هرچه یک مشاع یا امکان خاص برای طرفین اهمیت بیشتری دارد، باید دقیق‌تر تعریف شود.
نه فقط اینکه چه چیزی ساخته می‌شود، بلکه:
کجا، با چه ابعادی، با چه کیفیتی، با چه مصالحی، با چه تجهیزاتی، توسط چه کسی، در چه زمانی، با چه هزینه‌ای، چگونه تحویل داده می‌شود و در صورت عدم انجام چه ضمانت اجرایی دارد.
در نهایت، قرارداد حرفه‌ای قراردادی نیست که فقط اختلاف را پس از وقوع حل کند؛ قرارداد حرفه‌ای قراردادی است که تا حد امکان اجازه ندهد اختلاف از ابتدا شکل بگیرد.
و درباره مشاعات، این کار با یک اصل ساده شروع می‌شود:
«هر چیزی که قرار است ساخته شود، باید قبل از ساخت، دقیقاً در قرارداد تعریف شده باشد.»
---
چارچوب پیشنهادی برای «جدول شناسنامه مشاعات»
برای پروژه‌های حرفه‌ای بهتر است یک جدول مستقل، امضاشده و پیوست قرارداد وجود داشته باشد. این جدول می‌تواند در مذاکره، اجرا، نظارت و تحویل به‌عنوان مرجع واحد عمل کند.
| ردیف | فضا | وضعیت حقوقی | محل و ابعاد | مشخصات فنی | تجهیزات | هزینه | تحویل/کنترل |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | لابی | مشترک/طبق اسناد | طبقه همکف، مساحت مبنا | کف، دیوار، سقف، نور | کانتر، کنترل تردد | سازنده/طبق قرارداد | صورت‌جلسه تحویل + رفع نقص |
| ۲ | سالن اجتماعات | مشترک/طبق اسناد | طبقه و مساحت | کف، تهویه، صوت | تجهیزات مندرج در پیوست | مشخص شود | آزمون بهره‌برداری |
| ۳ | روف‌گاردن | بام/مشترک در حدود قانون | محدوده مشخص | آب‌بندی، زهکشی، کف | آبیاری، نور، مبلمان | تفکیک ساخت/تجهیز | کنترل آب‌بندی و تحویل |
| ۴ | استخر | مشترک، حسب اسناد | محل و ابعاد | سازه، آب‌بندی، تهویه | تصفیه و گردش آب | ساخت/تجهیز/راه‌اندازی | تست فنی و صورت‌جلسه |
| ۵ | پارکینگ | قطعه اختصاصی/مشترک طبق اسناد | شماره و جانمایی | شیب، دسترسی، ابعاد | تجهیزات مربوط | طبق قرارداد | انطباق با نقشه و مدارک |
چک‌لیست نهایی قبل از امضای قرارداد
سؤالات متداول
آیا هر امکان رفاهی در ساختمان حتماً جزء مشاعات است؟
خیر. وضعیت حقوقی هر فضا باید با توجه به قانون، اسناد مالکیت، نقشه، نحوه تخصیص و وضعیت پروژه بررسی شود. نام‌گذاری آن به‌عنوان «مشاع» در قرارداد به‌تنهایی پاسخ کامل نیست.
آیا نوشتن «لابی لوکس» یا «روف‌گاردن زیبا» در قرارداد کافی است؟
خیر. این عبارات معیار قابل اندازه‌گیری ندارند. محل، ابعاد، مصالح، تجهیزات، کیفیت، زمان اجرا و معیار تحویل باید تا حد امکان مشخص شوند.
آیا قرارداد خصوصی می‌تواند اجرای یک مشاع را برخلاف پروانه ساختمانی تحمیل کند؟
قرارداد خصوصی در حدود قانون الزام‌آور است، اما جای مقررات شهرسازی و مجوزهای قانونی ساخت را نمی‌گیرد. امکان اجرای تعهد باید با مدارک و ضوابط پروژه سازگار باشد.
آیا مهندس ناظر باید تمام تعهدات قرارداد مشارکت را تأیید کند؟
خیر. وظایف ناظر در حدود مقررات حرفه‌ای و فنی، پروانه، نقشه‌ها و الزامات قانونی پروژه تعریف می‌شود و تعهدات خصوصی مالک و سازنده را نمی‌توان بدون مبنا به وظایف ناظر تبدیل کرد.
آیا در قرارداد پیش‌فروش، وضعیت مشاعات باید مشخص شود؟
بله. آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان بر درج وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی مطابق شناسنامه فنی و ملکی تأکید دارد.
شناسه یکتا چه نقشی در مشارکت در ساخت و پیش‌فروش دارد؟
در آیین‌نامه اجرایی جدید، برای واحدهای مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده سازوکار شناسه یکتا پیش‌بینی شده و انعقاد قرارداد پیش‌فروش واحد ساختمانی مستلزم صدور شناسه یکتا دانسته شده است. همچنین سامانه باید امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت را پیش از صدور نقشه معماری تأییدشده فراهم کند و پس از آن، اولویت منطبق با نقشه مبنای صدور شناسه یکتا خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت باید قبل از اختلاف، مهندسی شود
اگر در قرارداد مشارکت شما لابی، روف‌گاردن، سالن اجتماعات، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ، انباری یا سایر امکانات مشترک تعریف شده اما معیار دقیق اجرا و تحویل آنها روشن نیست، همان ابهام می‌تواند بعدها به اختلاف حقوقی، فنی و مالی تبدیل شود.
تماس و درخواست مشاوره | +98 912 614 7143مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
قرارداد مشارکت در ساخت در املاک اوقافی
تعطیلی کارگاه در قرارداد مشارکت در ساخت
قول سازنده محکومیت ناظر
خلاصه کتاب تفکر نقادانه برای مدیران
قرارداد مشارکت در ساخت در اقتصاد تورمی
دیدگاهتان را بنویسید